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Por María Guadalupe Sandoval Meza (Metros Cúbicos).
Si vas a invertir en bienes raíces te conviene conocer las obligaciones fiscales que rigen esta actividad de negocios, para evitarte malas sorpresas.
Lo primero es definir qué modelo de negocio vas a elegir: la reventa inmediata, la construcción, la renta, o la remodelación para la posterior venta de un inmueble.
Las obligaciones fiscales y su cálculo dependerán del modelo de negocio que hayas elegido.
Impuestos por alquiler de propiedades
En caso de elegir la opción de rentar un inmueble, ya sea para uso habitacional o comercial (oficinas, locales), debes cumplir con las siguientes obligaciones:
Inscribirte al Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
Llevar contabilidad (salvo que elijas la deducción ciega).
Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas.
Presentar declaraciones mensuales del Impuesto Sobre la Renta (ISR).
Presentar declaración anual de ISR.
Notificar al Servicio de Administración Tributaria (SAT) si cobraste rentas en efectivo por más 100,000 pesos.
Para calcular la base sobre la que pagarás el ISR cada mes existen dos opciones:
- Rentas cobradas – Deducciones = Base de cálculo del impuesto
Las deducciones incluyen: pagos del impuesto predial; gastos de mantenimiento; intereses reales pagados por préstamos contratados para comprar, construir o remodelar el inmueble arrendado; primas de seguros que amparen los inmuebles; depreciación de los inmuebles.
- Rentas cobradas – Deducción ciega = Base de cálculo del impuesto
La deducción ciega equivale a deducir directamente 35% de las rentas cobradas. No requiere llevar contabilidad ni tener comprobantes de gastos.
Rentas gravadas con IVA
Si el inmueble que rentas es una oficina o un local comercial, además del ISR tendrás que pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA). En este caso, es importante que al pactar el monto de la renta indiques que es independiente de ese impuesto. Cuando emitas un comprobante considera este ejemplo:
Renta del mes de noviembre de 2015: $10,000 pesos
IVA: $ 1,600 pesos
Total: $11,600 pesos
Toma en cuenta que esos $1,600 pesos no son parte de tu ingreso, sino que deberás pagarlos al SAT. Contra el impuesto a tu cargo puedes acreditar el IVA que te hayan trasladado en los comprobantes que amparen un gasto deducible, como el mantenimiento o la prima del seguro del inmueble.
Impuestos por compraventa de inmuebles
De acuerdo a la Ley de Impuesto Sobre la Renta, si deseas vender tu vivienda y esta tiene un valor superior a las 700 mil UDIS, es decir, 3.5 millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR pero de la ganancia que obtengas a partir de la venta de tu casa.
Es decir, si tu casa originalmente te costó tres millones de pesos y después de varios años puedes venderla en cuatro millones de pesos, deberás pagar el ISR de 500 mil pesos ¿La razón? Tienes exento el pago de impuestos hasta por un valor de la vivienda de 3 millones 500 pesos aproximadamente.
La plusvalía del inmueble se genera a lo largo del tiempo. Por ello, la ganancia obtenida se divide entre el número de años que tuviste el bien. El ISR se calcula sobre la ganancia anual promedio.
La operación queda exenta, siempre que no hayas aplicado la exención en los últimos tres años.
Toma en cuenta que cuando se obtienen ingresos por la venta de inmuebles, existe la obligación de presentar la declaración anual del ISR, aún cuando la operación esté exenta. De lo contrario, se pierde el derecho a la exención.
Del precio de venta que pactes con el comprador, podrás deducir los siguientes gastos:
Costo comprobado de adquisición de inmueble, que no será inferior a 10% del precio de venta.
Costo de las mejoras y ampliaciones efectuadas.
Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de compra y venta.
Avalúo de bienes inmuebles.
Comisiones pagadas al vendedor con motivo de la compra o venta del bien.
Si se trata de la venta de un local, oficina o bodega, el IVA se genera solamente por la parte de la construcción. Lo relativo al terreno queda exento.
Remodelación ¿qué puedes deducir?
Es posible deducir todos los gastos relacionados con una remodelación, siempre que tengas el comprobante (factura electrónica) que ampare los gastos; cuando te trasladen el IVA y; en caso de que el monto del pago sea mayor a 2,000 pesos, que lo realices con cheque nominativo, transferencia bancaria, tarjeta de crédito o de débito.
*Con información de Raquel Aguilar, asesora fiscal y operativa del sector Pymes del Despacho Vázquez Landero, S.C.